冯奎(中国城市发展中心学术委秘书长)

  日前召开的中央经济工作会议在涉及到房地产部分,有一段十分集中的论述要求,市场格外关注。我们就房地产来说房地产,显然是不够的。需要加深对房地产调控总的定位的认识,紧密结合2022年稳字当头、稳中求进的经济工作总基调,从房地产业支柱产业属性等角度,来研判调控的方向与重点,进一步增强调控的理性,促进房地产业良性循环与健康发展。

  大方向毫不动摇,这是房地产调控总的定位。从2016年开始,中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,一直坚持了5年。一方面说明,解决居住问题任重道远,同时这也说明中国炒房的潜在力量依然十分强劲。尽管在房住不炒的过程中,一些调控手段对正常住房需求产生了点状的“误伤”,但不可否认的是这五年的调控发挥了重大作用,稳住了房价、稳住了地价、稳住了预期。应该说,在实现稳经济的过程中,房住不炒发挥了积极的作用。


冯奎。资料图

  将支柱产业做起来,这应是未来房地产调控的一项重点内容。并不是说以后不要警惕“炒”,而是说经过多年的调控,房住不炒已形成了一些办法、取得了社会共识。从“住”与“炒”的关系上看,政策一直到各相关参与主体,如果真正将资源用在“住”上,就能抑制“炒”。从稳增长这个总的基调来看,“住”的潜力需要进一步充分发掘。房地产业所有的分量与地位就是它能解决“住”,这是它在经济社会发展中的最大功能与作用。换句话说,国家如何看待房地产,房地产业如何看待这个产业的前景,都取决于它能在解决“住”的问题上贡献多大力量。

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  在当前阶段,房地产“迎新”“更新”的规模体量巨大,能够形成经济社会发展一块极具分量的压舱石。从“迎新”来说,当前我国常住人口城镇化率63.89%,每年城镇新增就业人口1100万以上,城镇化增长仍有空间,尤其是年轻人、新市民在超大、特大、大城市有旺盛的住房需求。从“更新”来说,中国城市发展进入“存量”时代,城市更新过程中,一批老旧住房有待改善。

  结合2021年固定资产的表现来看,必须进一步在固定资产投资中稳住房地产的作用。2021年1-10月,固定资产投资三块当中,基建投资、房地产投资、制造业投资累计同比增速分别为1%、7.2%、14.2%,环比分别收窄0.5、1.6、0.6个百分点。经济稳增长,需要协同发力。中央已部署适度超前开展新基建,促进制造业发展的政策陆续出台,房地产下行压力较大,预计2022年,政策层面对房地产投资将有一定支持,但前提是房地产牢牢把握“住”这一任务目标,避免出现“炒”的局面。

  探索新的发展模式是房地产调控的主线。这里有两方面内容值得注意.一方面是围绕“房住不炒”所形成的一些具体模式,已经被证明行之有效,将会进一步深化发展,包括:租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等等。当然,这些模式总体上行之有效,并不表明在具体操作办法上也尽善尽美。比如对于租赁市场来说,中国的法律、法规相对不够健全。一些城市,合适的运营主体有待培育。少数以建筑为主营业务的国有企业直接下场从事租赁业务,面临许多方面的挑战与困难。

  新的发展模式的第二方面,涉及到房地产业发展的内容,按中央经济工作会议的要求就是“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。鉴于房地产业巨大的规模、体量以及产业的带动性、关联性,这个良性循环涉及到房地产业与整体经济、产业链、地方经济、龙头与中小企业等等诸多方面。这当中,有一些影响到良性循环的风险因素尤其值得2022年注意:一是少数头部房地产企业存在着房地产项目逾期交付风险;二是一些房地产企业在多重冲击下,减员明显,对就业形成较大压力;三是个别城市房地产业风险得不到及时清除,可能向区域性的金融风险蔓延。

 

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1 条回复
  1. ▲怪癖先生。
    ▲怪癖先生。
    (2022-10-11 00:09:47) 1#

    这是强者的世界吧

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